Правительство создало условия для коррупционного передела строительного рынка

Ежедневник

Утвердив Положение "О случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства", правительство фактически создало условия для коррупционного передела рынка, считают эксперты.

Еще на стадии разработки положения, игроки строительного рынка предупреждали, что заложенные в документе нормы вовсе не решают проблем ни долевого строительства, ни строительства в целом. Более того, положение фактически создает условия для еще большего расцвета коррупции в проблемной отрасли и, как следствие, передела строительного рынка. Однако, как это часто бывает в Беларуси, к игрокам рынка никто не прислушался. В результате вышло что-то совершенно несуразное.


Основания для смены застройщика

Документом предусмотрено четыре основания для смены застройщика. При этом лишь одно из них можно принять бесспорно, в то время как все остальные весьма и весьма неоднозначны.

Так при долевом строительстве, основанием для смены застройщика будет являться превышение им сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев.

Уже в первом основании для смены застройщика возникает много вопросов, так как в документе не оговорено о каких именно объектах долевого строительства идет речь. По всей видимости, правительство имело ввиду жилое строительство, но автоматом под действие документа попало любое строительство, в том числе и строительство бизнес-центров, 80% которых по-прежнему строится долевым способом. При этом, как правило, строки строительства сдвигаются на всех без исключения объектах по очень многим, в том числе и объективным причинам. А если учесть, что в документе не оговариваются конкретные причины превышения сроков строительства, то чиновники могут легко отнять объект у любого застройщика без особых на то оснований.

Понятно, что сами по себе чиновники это делать не будут, но если понадобится, пустят инструмент в ход. Например, сейчас у государственных строительных компаний большая проблема с заказами. В связи с этим заместитель премьер-министра Михаил Русый даже рекомендовал им обратить внимание на рынок индивидуальной жилой застройки. Совет весьма сомнительный, так как выбить оттуда частные бригады будет весьма непросто. А тут вдруг такой простой и действенный механизм, который позволяет забрать объект строительства фактически у любой компании на любом этапе. Конечно, документом предусмотрена выплата компенсации затрат новым застройщиком старому, но опять же не по реальным расходам, а рассчитываемым в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства. Кроме того, когда речь будет идти о потере объекта, денежная компенсация затрат будет для компании слабым утешением.

Два следующих основания ничуть не лучше первого. Так основанием для смены застройщика может быть превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца. Также основанием будет являться прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев.

Тут опять же не оговорено, о каких объектах идет речь и о причинах задержки. Но под действие двух этих пунктов уже подпадают все без исключения застройщики, а не только долевики. Даже если какой-то иностранный инвестор, например, строит в Беларуси гостиницу, он может лишиться своего объекта на раз. Будут ли реально эти основания применены или нет, здесь значения не имеет, поскольку инвесторы теперь не будут иметь гарантий, что такого не произойдет.

Единственное понятное основание, которое имеется в положении, гласит, что смена застройщика может быть произведена, если тот отказался от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда. Тут уже никаких вопросов не возникает.


Мнимая защита дольщиков

Главным аргументом властей, которым они мотивировали необходимость принятия данного положения, была необходимость защиты дольщиков. Мол, слишком много их страдает от нечестных или просто нерадивых застройщиков. Однако реальность такова, что утвержденное правительством положение совершенно дольщиков никак не защищает. Более того, оно не ускорит, а задержит строительство проблемных объектов.

Так, например, при наличии основания для смены застройщика, облисполком или Мингорисполком могут приостановить строительство объекта. Далее в течение 10 дней создается комиссия, которая и решает вопрос о необходимости смены застройщика или об отсутствии такой необходимости. Решение должно быть принято в течение 15 дней со дня создания комиссии. Приостановление сроков строительства действует до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком, но не более трех месяцев со дня принятия комиссией решения.

Иными словами, уже тут правительство искусственно создает условия для задержки строительства на три месяца в то время, как само определило, что задержка в три месяца является основанием для смены застройщика. Какая-то странная логика. А если учесть, что любая задержка строительства, пусть даже из самых благих намерений, влечет за собой удорожание объекта строительства, весьма сомнительно, что дольщиков это обрадует.

Представим себе стандартную ситуацию. Строится ЖСК, дольщики внесли деньги, в белорусских рублях, и ждут свои квартиры. Нерадивый застройщик нерационально использовал часть средств в результате чего стоимость строительства возросла. Застройщик требует от дольщиков произвести доплату, а они становятся в позу и отказываются. Строительство приостанавливается. Исполком принимает вполне обоснованное решение о смене застройщика, которым, становится госкомпания.

Согласно документу, она принимает дела согласно фактически произведенному объему работ, и только на основании его делает расчет. В итоге с дольщиков опять потребуют дополнительные средства, причем еще в большем количестве, чем прежний застройщик, так как к цене вопроса прибавится и приостановка строительства на дополнительные три месяца, расходы на оценку незавершенного строительства, корректировку проекта и сметы и т.д. и т.п.

При этом опять же, если кто-то из участников долевого строительства захочет выйти из ЖСК, то ему вернут не внесенные им деньги, а цену доли от построенного объекта.


Прекрасные условия для коррупции

Игроки строительного рынка еще на стадии разработки документа высказывали обеспокоенность его весьма размытыми формулировками, которые создают прекрасную почву для небывалого расцвета коррупции в строительстве в немыслимых объемах. По мнению представителей строительного бизнеса, положение представляет из себя инструкцию по рейдерскому захвату объектов недвижимости.

Любой застройщик, особенно коммерческого объекта, начинает проект с целью получить потом хорошую прибыль. Многие не только не столько собирают деньги дольщиков, сколько вкладывают свои, выступая и в роли инвестора. Однако теперь любой объект на любой стадии реализации у них можно забрать, благо создать в Беларуси искусственные условия для задержки строительства не представляет сложности. В результате право застройки и вся прибыль от нее перейдут другому. Это весьма соблазнительно для тех, кто промышляет рейдерством: заплатить кому нужно в исполкоме и получить фактически готовый объект, прибыль от которого будет исчисляться весьма солидными суммами.

Как указывают представители строительного рынка, в принятии данного положения в стране вообще нет никаких оснований. Ведь причины задержки строительства в каждом отдельном случае разные и все их под одну гребенку не причешешь. Объектов, на которых действительно возникли серьезные проблемы в Беларуси не так уж много, их вполне можно было решить отдельными нормативными актами на уровне местных властей.

Буквально на днях президент подписал указа о переносе сроков строительства многофункционального комплекса с гостиницей "Кемпински", которое скоро появится возле реке Свислочь, возле здания госцирка. Сроки перенесены сразу на год. Это знаковый объект, и его инвесторы смогли попасть к президенту и получить продление сроков строительства. А что делать теперь остальным? И подпишет ли президент в следующий раз такой указ, когда на завершающей стадии можно будет просто сменить застройщика?

Новости по теме

Новости других СМИ