В Минске на вторичном рынке наиболее востребованы "двушки"?

nb.by

Исходя из статистики предложения квартир на вторичном рынке г.Минска, двухкомнатные квартиры устойчиво держат лидерство по средней стоимости квадратного метра. И отрыв растет.

В конце октября 2011 средняя стоимость квадратного метра выставляемых на продажу двухкомнатных квартир догнала, а затем и обогнала, среднюю стоимость "квадрата" однокомнатных квартир. Эта ситуация не совсем типична для рынка недвижимости, поскольку традиционно лидировали 1-комнатные квартиры как наиболее ликвидные и привлекательные для инвестиций. Опять же, чем больше площадь квартиры – тем дешевле стоимость квадратного метра при прочих равных условиях.

Возможно, в настоящее время именно 2-комнатные квартиры наиболее популярны среди покупателей. Но их "дефицита" на рынке не наблюдается. Именно двухкомнатные квартиры наиболее широко представлены и составляют около 36% предложения выставленных на продажу квартир. На долю одно- и трехкомнатных квартир приходится примерно по 29% предложения.

Исходя из статистических данных, "средняя" двухкомнатная квартира имеет площадь около 50 кв.м, расположена в спальном районе и предлагается по цене около 70 тыс. долл. США. Получается, что продавцы оценивают "квадрат" в среднем в 1 400 долл. США, что дороже и среднего предложения долевого строительства, и реализуемых застройщиками готовых квартир в новостройках.

Как могла сложиться столь парадоксальная ситуация? Ответ прост: средняя цена квадратного метра рассчитывается по базе предлагаемых на продажу квартир. Как правило, квартиры, предлагаемые по завышенной цене, "зависают" и могут выставляться на продажу годами. Квартиры, стоимость которых устраивает покупателя, продаются намного быстрее. Они не задерживаются в базе данных, потому их вклад в формирование средней цены предложения не столь ощутим.

Таким образом, в процессе формирования средней стоимости квадратного метра выставляемых на продажу квартир, большей частью участвуют квартиры, предлагаемые по завышенной цене. Соответственно, и полученная цифра окажется несколько завышенной.

Оценивая свою квартиру, человеку сложно быть объективным. Ведь столько времени, сил и средств вложено в эти квадратные метры. И двор такой "родной" и уютный, и инфраструктура привычная, и соседи все почти интеллигентные люди… Поэтому очень редко продавец считает, что его квартира стоит ниже "средней". И, как правило, ставит цену "чуть-чуть" выше. В результате в базе предложений появляется еще одна квартира, которая будет участвовать в расчете средней цены. И, скорее всего, длительное время.

Поступление в базу предложений таких квартир неизбежно приведет к росту средней цены на это "чуть-чуть". И многие продавцы реагируют на это, дополнительно поднимая цену – ведь на рынке цены растут! Что ведет к дальнейшему росту той самой "средней цены". Остановить этот процесс можно следуя простому правилу: если нет очереди из желающих осмотреть квартиру, значит нет повода подымать цену.

При определении цены квартиры лучше использовать не среднюю цену предложения, а среднюю цену продаж. Она формируется, исходя из цен, указанных при совершении сделок, и объективнее отражает реальную цену недвижимости. К сожалению, и получить эту цифру значительно сложнее.

Каждый волен устанавливать любую цену на свою собственность. Главное помнить, что хотеть и получить это разные понятия, которые далеко не всегда совпадают. И прописное правило "время – деньги". Хотите продать квартиру дороже – будьте готовы к тому, что процесс будет длительным. Поджимает время – значит, скорее всего, придется снизить цену.

Однако затягивать процесс не в интересах того, кто действительно решил продать квартиру. Инвестиционная привлекательность квартир в условиях стабильных цен ниже чем, например, банковских депозитов. Поэтому люди, имеющие свободные средства, в настоящее время не спешат вкладывать их в жилье на вторичном рынке. У остальных людей просто нет денег, чтобы купить жилье по нынешним ценам. накопить со своих доходов на квартиру семья просто не может, взять кредит на покупку недвижимости – опять же невозможно без соответствующего уровня доходов. Развитие данной ситуации может произойти как в направлении роста доходов до уровня цен, так и в направлении снижения цен до уровня доходов. Наиболее вероятно, что данные процессы будут проходить одновременно навстречу друг другу. И именно скорость роста реальных доходов основной массы населения будет определять, что нам ожидать от цен на недвижимость в перспективе.

поделиться

Новости по теме

Новости партнёров