Цены на жилье продолжают падать, такими темпами летом "однушка" в Минске будет стоить 30-35 тысяч

Артем Сахаревич, Realt.by

Все кризисные проявления, которые имели место на столичном рынке жилья в 2015 году, остаются и в 2016-м. Сложное начало года с ускорившейся девальвацией рубля усугубил сезонный фактор — на январь по традиции приходятся самые слабые продажи квартир. Январский спрос на квартиры в Минске оказался очень низким на фоне предыдущих месяцев.

Ряд СМИ уже успели напугать широкую общественность тем фактом, что «недвижимость стремительно теряет спрос», сравнив январское количество сделок с декабрьским.

Действительно, по сравнению с последним месяцем 2015 года количество сделок сократилось на 56,9%. Однако, если рассмотреть покупательскую активность в январе за последние 10 лет, то окажется, что ничего катастрофического не произошло. В половине случаев квартиры покупали еще хуже, а в январе 2009 года на весь Минск пришлось менее 300 сделок. Учитывая, что данные текущего января еще обновятся, можно сказать, что активность на рынке была соизмерима с началом 2015-го.

Куда серьезнее обстоят дела с предложением квартир, которое только за один январь увеличилось на 6%, обновив исторический максимум. В результате на рынке сложилась беспрецедентная для последних лет ситуация: на 1 проданную квартиру приходится 17 выставленных на продажу.

Резкое сокращение числа сделок в январе было характерно для всех сегментов рынка, однако без сюрпризов не обошлось. Те немногие покупатели, которые решились на покупку квартиры в первый месяц 2016 года, чаще обычного выбирали 1- и 2-комнатные квартиры.

Спрос на квартиры в современных панельных домах упал на 68%, у «каркасников» дела были немногим лучше (-65%). Напротив, у хрущевок и брежневок сокращение покупательской активности оказалось не таким внушительным. В зависимости от материала стен число сделок снизилось по сравнению с декабрем на 35−47%.

На протяжении 2015 года мы видели, как интерес покупателей к старому жилью постепенно ослабевает под напором конкуренции со стороны более современных объектов. Но в январе хрущевки и брежневки фигурировали в ¼ всех зарегистрированных сделок — это максимальная доля за последние 4 года.

Интересная ситуация возникла и с точки зрения географии спроса. Заводской район, на который в лучшие месяцы приходилось не более 10% всех сделок, на этот раз «перетянул» на себя 16% всех покупателей.

Таким образом, в январе спрос сместился в сторону самого бюджетного жилья небольшой площади в наименее престижных районах города. Подобная ситуация уже стала нормой для месяцев с нестабильной динамикой курса доллара. В прошлый раз схожую структуру спроса мы наблюдали в сентябре.
На квартиры, построенные за последние 12 месяцев, пришлось всего 13% всех сделок купли-продажи. Ни разу в 2015 году доля новостроек не была такой маленькой.

Цены на жилье продолжают падать, такими темпами летом "однушка" в Минске будет стоить 30-35 тысяч


Цены продолжают снижаться

18 из 19 последних месяцев закончились снижением средней цены реальных сделок. За первый месяц 2016 года она опустилась еще на 2,8%, остановившись у круглой отметки в 1200 $/м2.

Изменения по различным типам квартир в реальных сделках были следующими:

· 1-комнатные квартиры — 1286 $/м2 (-1,6% за месяц);
· 2-комнатные квартиры — 1154 $/м2 (-4,4%);
· 3-комнатные квартиры — 1074 $/м2 (-6,4%);
· 4-комнатные квартиры — 1275 $/м2 (+13,4%).

Январская коррекция цен на 1-комнатные квартиры была вполне заурядной по меркам прошлого года, чего нельзя сказать о квартирах с двумя и тремя комнатами. Что касается 4-комнатных квартир, то их внушительный «плюс» отражает лишь небольшой размер выборки — в январе зарегистрировано всего 17 сделок.

Ценовой разрыв между предложением квартир и реальными сделками в январе оказался самым существенным за последние 9 месяцев. Во многом это можно объяснить новогодними и рождественскими праздниками, когда многие продавцы редко редактировали объявления. Судя по актуальной февральской динамике цен предложения, продавцы «наверстывают упущенное» — темпы снижения уже превысили 1% в неделю.

Лишь в двух микрорайонах города — Масюковщине и Лебяжем — динамика цен предложения в январе была положительной. В остальных частях города наблюдалось снижение. Более чем на 5% снизили цены продавцы квартир в Чижовке, Степянке, Новинках, а также в районе Привокзальной площади.


Стартовые условия для спроса на квартиры в 2016 году

Рынок «расправился» с ценовым минимумом 2012 года за одним-единственным исключением. По-прежнему цены на 1-комнатные квартиры выше минимального уровня 4-летней давности. У 2- и 3-комнатных квартир ситуация обратная: цены на «двушки» опустились ниже предыдущего минимума на 3%, «трешки» — сразу на 10%.

С точки зрения обменных сделок, которые составляют большинство на вторичном рынке, ситуация хуже не стала. Величина доплаты при размене с 1-комнатной квартиры на 2-комнатную сократилась с 17,5 тысячи в начале кризиса до 12 тысяч (на основе медианных цен). При размене с 1-комнатной на 3-комнатную квартиру доплата с 42,5 тысячи снизилась до 32 тысяч. Учитывая огромное предложение и сильный разброс цен, для переезда может хватить и меньших сумм.

Но альтернативные сделки невозможны без стартеров в виде 1-комнатных квартир, которые покупаются за «живые» деньги. По мере истощения у населения старых накоплений крайне важной для поддержания спроса становится скорость снижения цен на 1-комнатные квартиры. Продавцам важно понимать, что высокий спрос в 2015 году проредил ряды потенциальных покупателей жилья. Для привлечения новых понадобятся более существенные скидки.

До сих пор этот процесс работал, как часы. С каждым кварталом 2015 года основная масса сделок с «однушками» опускалась на более низкий ценовой уровень. В I квартале это был диапазон 50−55 тысяч, во II и III кварталах 45−50 тысяч. Наконец, в последнем квартале 2015 года «однушки» чаще всего покупали по цене от 40 до 45 тысяч.

По январским данным видно, что новый ориентир для продажи 1-комнатной квартиры в I квартале 2016 года — это 35−40 тысяч. К середине года, если ситуация в экономике не улучшится, он составит 30−35 тысяч. С такой динамикой спрос останется эластичным и заметного снижения числа сделок мы не заметим. Если по какой-то причине продавцы массово займут выжидательную позицию, 2016 год может стать одним из самых неудачных для жилищной отрасли. Учитывая растущий приток на рынок новых объектов и обострение без того высокой конкуренции, более вероятным выглядит первый сценарий.

Новости по теме

Новости других СМИ