Эксперт: Квартиры в Минске будут сдаваться за "коммуналку" или за $50 за "однушку"

Карина Комиссарчик, Realt.by

Аренда жилья в Минске с каждым днем все больше дешевеет. Этому способствует не только рост курсов валют, но и недавнее повышение тарифов на коммунальные услуги.

Что ждет рынок аренды в обозримом будущем? Перейдет ли он полностью на белорусский рубль? Есть ли вероятность, что квартиры в Минске будут сдаваться за «коммуналку»? Эти и другие вопросы Realt.by обсудил с Натальей Раденей, заместитель директора по аренде жилья «Твоя Столица. Агентство недвижимости», и Михаилом Роговцовым, специалистом по аренде в АН «Мольнар».

Арендаторы требуют снижения цены чуть ли не каждый месяц, арендодатели понимают, что они не в лучшем положении, и, чтобы вовсе не остаться без квартирантов, уступают. Первый вопрос, который обсудили наши эксперты — это полноценный переход на исчисление в белорусских рублях, что решило бы некоторые проблемы на рынке аренды. Доллар каждый день то растет, то падает. Каждый месяц «в минусе» либо арендатор, либо арендодатель. Этот вечный конфликт можно было бы решить, просто зафиксировав стоимость аренды квартиры в белорусских рублях. Хотя бы на это нестабильное время.

Наталья Раденя: Наше агентство уже более года рекомендует всем нашим клиентам-собственникам не только снижать стоимость, но и фиксировать ее в национальной валюте, за что получаем в свой огород не один камень. Чтобы рынок аренды сейчас стал более адекватным и цивилизованным, чтобы найти компромисс между владельцем и квартирантом, нужно забыть о долларе.

Понятное дело, что во всех договорах об аренде сумма зафиксирована в белорусских рублях, но никто не отменял приписку: «Такая-то сумма эквивалентна такой-то сумме долларов США». Сегодня ни один квартирант, понимая экономическую ситуацию, не станет платить за «однушку» столько, сколько платил год назад. Он просто найдет другу квартиру, такую же по условиям, но дешевле.

Кстати, многие арендодатели, которые сделали приписку в договоре: «Сумма эквивалентна долларам США», поплатились за это. Ведь, например, $300 за «однушку» при курсе 15 тыс. — это одна сумма в белорусских рублях, а при курсе 22 тыс. — совсем другая. В 2015 году ставка по налогу за сдачу жилья в аренду не должна была превышать 43,66 млн рублей. Если она получалась больше, то арендодатель обязан выплатить еще и подоходный налог в размере 13%. Практически все, у кого стоимость аренды в договоре привязана к доллару, платили еще и его.


Расскажем на примере. Владелец сдает однокомнатную квартиру в Минске за $300, указав в договоре привязку к доллару США. Он выплачивает каждый месяц стандартный налог Br200 тыс. за одну комнату. Из-за активно растущего курса доллара доходы нашего арендодателя также росли и составили Br90 млн вместо допустимых Br43,66 млн. Значит, ему необходимо заплатить государству подоходный налог — около Br4,5 млн.

Михаил Роговцов: Я считаю, что в такую ситуацию в этом году попадут очень многие. Сейчас все налоговые органы районов займутся этим вопросом вплотную. Однако подоходный налог — это не единственная причина, почему собственникам нужно переходить на национальную валюту. Это нужно делать для того, чтобы ситуация на рынке была предсказуема. Каждые два-три месяца мы получаем всплеск напряженности между собственником и квартирантом. Первый хочет получать ту сумму денег, которую получал год-два назад, а второй не успевает зарабатывать на жилье и, естественно, просит ценник снизить. Волна напряжения длится два месяца, так как люди, не найдя компромиссного решения, начинают переезжать.


Оба эксперта рассказали, что еще у очень многих собственников нет понимания того, что происходит с экономикой страны, а есть желание, как и раньше, сдавать свои квартиры за $350-400. Агенты пытаются донести до них, что времена изменились и нужно снижать цену, чтобы остаться с квартирантом. Заплаты людей не растут вместе с долларом. Лучше сдавать жилье по более низкой цене, чем вообще не сдавать и ничего не зарабатывать.

Второй вопрос, который мы затронули — это подорожание коммунальных услуг. В Прибалтике «жировка» насколько большая, что часто недвижимость сдается в аренду за символические $20-50 в месяц, зато коммуналка обходится в $200-300. Возможен ли такой сценарий в Минске? Есть ли некая цена на аренду жилья, добравшись до которой, просто не выгодно будет сдавать жилье в аренду?

Михаил Роговцов: Никто не скажет, что не будет сдавать квартиру, потому что это невыгодно. Все равно с нее идет какой-то доход, и это лучше, чем вообще ничего. Недвижимость всегда будет выгодным вложением. Да, сейчас цены на нее упали, но пройдет два года, и цены снова потянутся вверх. Я уверен, что через четыре года однокомнатная квартира в Минске будет стоить $70 тыс.

Что касается «коммуналки» как оплаты за жилье — это маловероятно. Все равно есть некий предел. Если «коммуналка» в квартирах, где никто не прописан, будет настолько неподъемной, то думаю, владельцы кого-то в них пропишут.


Наталья Раденя: Я не соглашусь с Михаилом. К 2018 году обещают, что мы будем платить за все коммунальные услуги 100%. Сейчас мы платим только 30%. Я могу даже привести пример на своей квартире. У меня за январь пришла «жировка» на 700 тыс. — это только 30%. Значит, 100% при сегодняшних тарифах — это около 2,5 млн. В квартирах, где никто не прописан эта цифра будет еще выше. Кто из арендаторов согласится платить и за аренду, и такую коммуналку? В этом случае плата за аренду будет очень небольшой.

Если сравнивать с Прибалтикой, то в Литве по окраине столицы однокомнатная квартира стоит $65 в месяц, в центре Старого города элитная квартира стоит $250-300. При этом стоимость коммунальных платежей здесь глобально отличается от нашей. В Литве подогрев одного куб. м воды стоит $5,5, холодная вода — $2,5. Берем стандартные 10 «кубов» на человека в месяц и считаем. Отопление в месяц здесь стоит $182. В итоге «жировка» однокомнатной квартиры такая же, как стоимость аренды квартиры в центре города. Похожий сценарий я рассматриваю и в Минске. В этом случае арендная ставка опустится до минимума.

Всем нашим клиентам, кто сдает квартиру, в которой никто не прописан, естественно, мы советуем прописать кого-то. Если они отказываются это делать, то и платить 100% «коммуналку» они должны сами. Это несправедливо по отношению к арендатору, который не обязан платить неподъемную «жировку» только потому, что владельцы отказываются прописать кого-то в квартире.


Выслушав мнения экспертов, логично было бы предположить, что из-за невыгодности сдачи недвижимости в аренду многие владельцы просто решат продать свои квартиры. Это в свою очередь уменьшит количество предложений на рынке аренды, что приведет к уравнению спроса и предложения. В этом случае все будет способствовать росту цен на арендное жилье.

Наталья и Михаил в один голос опровергли эту логическую цепочку, объяснив, что, как бы невыгодно было содержать вторую квартиру, белорус не продаст ее. Учитывая, сколько раз наш народ переживал глобальную инфляцию, держание денег под подушкой — более неперспективное дело, чем содержание квартиры, пусть и на падающем рынке.

Новости по теме

Новости других СМИ