Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Марина Миронова, Realt.by

Наш рейтинг самых дорогих квартир в Минске вызвал живой интерес у читателей. Почему именно эти объекты возглавляют список самых крупных сделок на рынке жилья?

Кто они – "таинственные" покупатели квартир за полмиллиона долларов? Какие перспективы у премиум-сегмента в недвижимости? Все эти вопросы мы адресовали нашему эксперту Артему Вайниловичу.

- Артем, Вы работаете на рынке недвижимости еще с 90-х годов. Как изменился рейтинг самых дорогих квартир за эти годы?

– Изменения очевидны. Еще в начале 2000-х, не говоря уже о 90-х, подобные рейтинги состояли сплошь из «сталинок» и квартир, построенных в 1960-70-х годах для высших партийных работников и творческой интеллигенции. Сейчас в топ-20 «сталинка» всего одна, и на последнем 20-м месте. Есть две квартиры по переулку Броневому, д.4 , но это, можно сказать, из разряда «вечных» ценностей. Квартиры в домах по пер. Броневому,4 , пер. Войсковому,10 , ул. Красноармейской, 13 всегда выделялись на общем фоне, а стоимость квадратного метра значительно превышала среднюю по Минску.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Красноармейская,13. В этом доме жил П.М. Машеров

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Дворовая территория жилого дома по Красноармейской,13. Настоящий парк в центре города

На ведущие позиции в рейтинге выходят современные новостройки. Почти половина самых дорогих объектов построена за последние 3 года. А ведь на вторичный рынок жилья практически еще не вышли квартиры в "Славянском квартале" и "У Троицкого". ЖК "Парус" еще не достроен.

Так что на рынке элитного жилья появляются новые "герои" и эту тенденцию не остановить.

- "Сталинки" утратили свои позиции, потому что больше не пользуются спросом?

– И да, и нет. Безусловно, значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована только на новостройки. Но, с другой стороны, "сталинки" с хорошим месторасположением, в домах с железобетонными перекрытиями, ухоженной дворовой территорией и приличным состоянием подъездов, всегда "в цене". Так, год назад мною была продана трехкомнатная квартира в доме "под шпилем" по ул. Коммунистической по цене 3 500 дол/кв.м. И на квартиру претендовали сразу несколько покупателей, несмотря на то, что ремонт в квартире за такие деньги нужно было делать заново.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Дом "под шпилем" по ул. Коммунистическая,14/ Красная,1

Но даже при такой высокой цене за квадратный метр попасть в рейтинг эта квартира не смогла. Общая площадь только 80 кв.м., а стоимость "всего" $280.000. Ведь среди "сталинок" практически нет предложений с общей площадью более 100 «квадратов», в то время как топовые современные квартиры стартуют от 150 кв.м. И при более низкой цене за квадратный метр такие объекты все равно имеют большую итоговую стоимость.

Например, 6-е место в нашем рейтинге занимает квартира в престижном еще с советских времен жилом доме по К. Маркса, 42. Но ведь по сути, это две квартиры, объединенные в одну, и они занимают целый этаж. Эксклюзив, достойный топ-20.

- Насколько существенно может повлиять на стоимость квадратного метра расположение дома?

– Традиционно дорогие квартиры располагались только в "тихом" центре, но сейчас география престижных адресов намного шире. И это второе разительное отличие нынешнего рейтинга от тех, что были составлены 10 лет назад.

Если раньше запросы состоятельных покупателей составлялись почти "под копирку": ул. Коммунистическая, дома 2-18, ул. Я. Купалы,7 , Пулихова, 7, Фрунзе, 3 и так далее. Одним словом, все достойное внимания в районе пл. Победы и парка им. Горького. То теперь перечень объектов премиум-класса значительно объемнее.

Так, в начале 2000-х на месте снесенных двухэтажных домов начал формироваться "золотой треугольник": улица Гвардейская (дома 8-16), Грибоедова (дома 2, 4, 10), Чехова,3. Там же, в районе улиц Москвина и Грибоедова, расположен ЖК "Залаты Маентак". Первый дом в этом комплексе был построен в ходе реконструкции выкупленного частного дома, а далее границы застройки расширились на весь квартал.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Жилая застройка по ул. Гвардейской

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Квартал "Залаты маентак"

Во второй половине 2000-х застройка элитными многоквартирными домами была продолжена совсем не в центре города, а в районах престижной коттеджной застройки (вблизи Национальной библиотеки и в Дроздах). Ландшафтно-рекреационные зоны с успехом заменили такой фактор, как центральное месторасположение. А комфорт и уют проживания был достигнут за счет низкоплотной застройки.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Вид на коттеджную застройку и малоэтажные дома на берегу Слепянской водной системы

В прошлом году были введены в эксплуатацию ЖК "Славянский квартал" и "У Троицкого". Эти высотки не только изменили привычный скайлайн Минска (Прим. ред. скайлайн – панорама или вид на город со стороны), но и предоставили возможность приобрести жилье, из окон которого центр города виден как на ладони. До появления этих объектов в категории "пентхаусы" по большему счету выбора не было.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Пентхаус в ЖК "У Троицкого"

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Вид из окон ЖК "Славянский квартал"

– Кроме того, не стоит забывать и о точечной застройке, – продолжил Артем Вайнилович. – Например, во дворах жилых домов по ул. Червякова в 2012 году построен 24-квартирный жилой дом. Застройщик позиционирует свой объект как "настоящий клубный дом премиум-класса". Возможно, расположение его не идеальное (все-таки дом стоит в окружении "хрущевок"), но отдадим должное – здание выглядит весьма достойно.

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Внешний вид клубного дома по ул. Червякова

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Входная группа. Клубный дом по ул. Червякова

Но настоящая "изюминка" рынка элитных квартир скрыта во дворах жилых домов в районе пл. Победы. Во дворе магазина "Каравай" и кафе "Скиф", напротив посольских особняков построены три новых дома. Первый из них заселен уже лет 5 назад. Но рекламных объявлений о продаже квартир в этих объектах не было никогда. При этом цены на жилье здесь, могу с уверенностью об этом утверждать, превышают даже уровень цен в ЖК "У Троицкого".

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

ул. Румянцева, 7

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

Уже "попиццот", или кто правит бал на рынке элитного жилья

- Не могу не задать это вопрос: Кто они – покупатели элитной недвижимости и как много дорогих квартир скупили россияне?

– Безусловно, россияне в роли покупателей самых дорогих объектов рынка жилья в Минске весьма заметны. Рекламу элитных жилых комплексов можно встретить уже в самолетах, летящих из Москвы в Минск. Но я бы этот вопрос рассматривал шире. Действительно, среди покупателей немало граждан России. Но еще больше случаев, когда стороной по договору купли-продажи выступает белорус, а деньги на совершение сделки предоставляют его ближайшие родственники из России. Не стоит забывать и о белорусах, давно ведущих свой бизнес за границей, в том числе и в Российской Федерации, и приобретающих жилье в Минске за счет доходов, полученных за пределами РБ. Кроме того, как показывает практика, в случае покупки квартиры интернациональной парой, где муж – гражданин страны в Западной Европе или Ближнего Востока, а супруга – наша соотечественница, такие сделки (за редким исключением) оформляются также на имя граждан РБ.

Данные статистики, сколько конкретно квартир в Минске купили иностранцы, в том числе и россияне, будут не совсем верные. Нужно учитывать, что многие источники денежных средств для покупки жилья имеют иностранные "корни". И в премиум-сегменте удельный вес таких сделок будет значительно больше, чем в эконом- и бизнес-классе. Точные цифры назвать вам не сможет никто. Но для сравнения скажу, что я принимал участие в продаже 4-х квартир, вошедших в топ-20, и 3 из них были приобретены за счет средств, заработанных вне Беларуси.

- Получается, что среди покупателей самого дорого жилья почти нет белорусов, зарабатывающих деньги в нашей стране? Или они предпочитают "не светиться"?

– Дело в том, что у белорусов, постоянно проживающих в нашей стране, гораздо больше возможностей стать собственниками элитного жилья. Это и долевое строительство, и строительство собственных коттеджей. Не говоря уже о том, что многие наши состоятельные сограждане давно успешно решили свой жилищный вопрос. А приезжие покупатели не имеют возможности "мониторить" рынок жилья в долгосрочном периоде и вынуждены приобретать квартиры исходя из текущего предложения на вторичном и первичном рынке.

Что касается "засветки", то еще одна особенность крупных сделок по сравнению с предыдущим десятилетием состоит в том, что сейчас в 99% в договорах купли-продажи случаев указываются реальные суммы.

Дело в том, что собственники успешного бизнеса, топ-менеджеры крупнейших частных компаний, ведущие спортсмены – а именно эти категории составляют подавляющее большинство покупателей премиум-сегмента из числа белорусов – уже давно решили свои вопросы с легализацией источников дохода. Годовой доход в несколько миллиардов рублей уже не вызывает удивления у налоговиков при анализе полученных деклараций. Напомню, что за 2011 год был задекларирован годовой доход и в 22,4 млрд. бел. руб.

Если верить оценкам экспертов из финансового сектора в Беларуси не менее 10 тысяч долларовых миллионеров. В таком случае два десятка сделок по квартирам ценою в полмиллиона долларов для Минска даже маловато как-то.

- На Ваш взгляд, рынок жилья в премиум-сегменте будет востребован и в дальнейшем?

– Конечно. Как говорил классик, раз в стране ходят денежные знаки, то должны быть люди, у которых их очень много. А требования к месту проживания у этих людей всегда будут отличаться от усредненных. Пока часть активных интернет-пользователей тщетно ждет стоимость квадратного метра в столице по 500 долларов, рынок премиум-жилья свою отметку в "500" уже взял. Правда, это $500.000, и за всю квартиру

Что ожидают покупатели от элитных квартир? Всегда ли их ожидания совпадают с действительностью? Какие проекты премиум-класса будут построены в Минске в ближайшие годы? Легко ли продать дорогую квартиру? – ответы на эти и другие вопросы на страницах Realt.by в ближайшее время.

Для справки: Артем Вайнилович, 35 лет. Юрист по образованию. На рынке недвижимости с 1998 года. В период работы коммерческим директором ЗАО "Универсальные юридические услуги" принимал активное участие в реализации объектов премиум-класса по заключенным с застройщиками договорам. Гвардейская, дома 8-16; Чехова, д.3; район ул.Пионерская и Тихая; Ваньковича, 55; пр. Независимости, 95а; ЖК "У Троицкого" – всего лишь часть тех топ-объектов, продажи которых проводило АН "Универсальные юридические услуги".

поделиться

Новости по теме

Новости партнёров