Эксперт по недвижимости: $800 за "квадрат" жилья в Минске — это дно, ниже которого коммерческие застройщики работать не будут

Николай Простолупов, onliner.by

Цены на вторичную недвижимость за год упали на 30%, и я вижу все предпосылки к тому, чтобы они опускались на 1,5—2% ежемесячно и дальше, по крайней мере до лета. Как ситуация станет развиваться в дальнейшем сильно зависит от того, что будет происходить в экономике России и, соответственно, Беларуси.

На самом деле темпы падения цен должны быть гораздо выше. Продавцы вторичной недвижимости реагируют на изменения условий на рынке очень инерционно. Если бы мы это падение в 30% скорректировали не к сегодняшнему дню, а к лету прошлого года, уверяю вас, рынок пострадал бы не так сильно, потому что цены были бы адекватны потребительскому спросу, прежде всего — доходам населения.

Стоит понимать, что по статистике 80% продавцов недвижимости планируют на вырученные от сделок деньги покупать себе другое жилье. И если проседает весь рынок, продавая квартиру, они ничего не теряют, так как стоимость жилья, которое они хотят купить взамен, также будет ниже. Здесь срабатывает психологический фактор: хочется быть умным и продать свою квартиру очень дорого, а потом найти дурака и купить у него дешево. Так не бывает.

Как итог: сейчас на рынке вторичной недвижимости выставлено около 12 тыс. квартир, причем половина из них продается больше года. Почему? Потому что продавцы не смотрят на возможности покупателей реально. Я думаю, что рано или поздно треть владельцев квартир все-таки внемлют советам риелторов и снизят цены, тогда наберется критическая масса, которая вынудит и остальных продавцов снять розовые очки. Пока же разница между существующими на рынке предложениями и реальными сделками составляет не менее 10 процентов.

Ситуация с предложениями в новостройках также не способствует понижению цен на вторичном рынке. К сожалению, застройщики вопрос понижения цены рассматривают тоже инертно. И это притом, что у многих из них продажи практически остановились. Конечно, у них есть свои аргументы, мол, новые здания строились на подъеме зарплат, в период высокой стоимости стройматериалов, поэтому понижать цены неразумно. Надо умерить свои аппетиты и понять, что оставлять построенное жилье нераспроданным нецелесообразно: ждать повышения цен в ближайшей перспективе неоправданно. Да и стоимость основных стройматериалов за прошедший год в долларовом выражении значительно уменьшилась. Если бы застройщики снизили цены процентов на 10—20% то, безусловно, припала бы цена и на «вторичку».

На днях я смотрел проектную декларацию на панельный дом, возведенный Витебским домостроительным комбинатом. Стоимость «квадрата» там составляла 9 млн 200 тыс. рублей, то есть около $460. Построен дом из того же цемента, той же щебенки и песка, что и в Минске. И это с учетом заложенной прибыли 27,8%.

$500—600 — это совершенно реальные цены на жилье в областных центрах, везде ситуация практически одинаковая. В Минске, конечно, совсем другая картина: на застройщика ложатся серьезные обременения — значительно выше фонд заработной платы, стоимость земли, цена подключения к инженерным сетям, создание инфраструктуры и т. д.

Подведу итог: падение цен на жилье на 20% в этом году — вполне реальная перспектива. Если же говорить о ценовом дне, то в областных центрах оно уже практически обозначено — себестоимость строительства сейчас не может опуститься ниже $380. Плюс что-то должен заработать застройщик. А вот в Минске цена вряд ли упадет ниже $800 за «квадрат» каркасного дома. При этом в большинстве случаев застройщик сможет работать, получая прибыль. Примерно до такой же цифры может опуститься среднеценовой сегмент «вторички».


Об авторе.

Николай Простолупов — председатель совета белорусской ассоциации «Недвижимость», директор агентства недвижимости «БелЦТН». На рынке недвижимости работает более 20 лет.

Новости по теме

Новости других СМИ