“Рынок недвижимости отреагирует позже“. Эксперты рассказали, что будет дальше с ценами на жилье

Нестабильный курс иностранных валют, пандемия коронавируса, изменения в ценах на нефть — все эти факторы сложились в единую картину форс-мажора для мировой и белорусской экономики в частности. Как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и что будет дальше с ценами на жилье — свое мнение высказали эксперты рынка.


«Без кредитного плеча у населения практически отсутствует способность покупать жилье»

Управляющий ООО «Вива Капитал Инвест» Вадим Тачкин считает, что в ближайшее время ожидать серьезных потрясений не стоит — все изменения на рынке будут происходить спустя какое-то время:

— На данный момент говорить о каких-то быстрых реакциях на белорусском рынке недвижимости пока преждевременно — маховик последствий только раскручивается. В силу своей инертности, белорусский рынок недвижимости, думаю, только на следующей неделе продемонстрирует свою первую реакцию на текущие события. Произошло уникальное слияние экономических и психологических негативных факторов. В относительно небольшой промежуток времени одновременно происходят события, которые если и случаются, то уж точно не в течение одного месяца.

— Мы входим в очередной валютно-нефтяной кризис, который на этот раз усугубляется пандемией. Пока в относительно стабильном состоянии рынок удерживается за счёт достаточно активного кредитования сделок с недвижимостью: банки, пусть и с некоторым повышением ставок, но пока всё ещё продолжают выдавать займы населению. Планы регулятора относительно изменения базовых учётных ставок также пока не озвучены. По какому сценарию будут сглаживать возникшие негативные факторы для населения в выборный год, сказать сложно.

Полагаю, что какие-то потрясения на рынке недвижимости могут произойти в том случае, когда станет ясно, как отреагируют на всю эту ситуацию банки. Причем предугадать эту реакцию крайне сложно. Возможно, они продолжат активно выдавать населению белорусскую рублевую массу, чтобы как-то трансформировать в обязательства заёмщиков свои стремительно дешевеющие активы в национальной валюте. Также не исключено, что они предпочтут до лучших времён снова свернуть все свои кредитные программы. Банки по своей сути весьма консервативны и к любой нетиповой ситуации относятся с излишней осторожностью. В этом случае можно ожидать существенного падения спроса, потому что без кредитной поддержки у населения практически отсутствует способность самостоятельно приобретать жилую недвижимость, в том числе квартиры в новостройках.


— Буквально вчера появилась информация о том, что банкам разрешено самостоятельно определять процентные ставки по вкладам и, возможно, процентные ставки по кредитам вырастут. Можно ли это назвать первыми «звоночками» надвигающегося кризиса?

— Всегда нужно понимать, что панике подвержены не только граждане, которые скупают гречку и туалетную бумагу. Есть мелкие банки, которые первыми реагируют на любые экономические изменения, но ориентироваться нужно, в первую очередь, на системообразующие «якоря», которые держат на себе весь банковский рынок, — пояснил Вадим Тачкин. — Возможно, вы правы и такие изменения можно назвать первыми «звоночками» каких-то серьезных потрясений. Но не стоит забывать, что кроме коммерческих структур есть государство, которое вряд ли будет безучастно смотреть на то, как субъекты хозяйствования безуспешно пытаются восстановить на прежнем уровне свою деятельность. Многие страны сейчас пошли по пути поддержки малого и среднего бизнеса, сферы торговли и услуг, которые серьёзно пострадают от текущих событий. Не исключено, что и в нашей стране будут разработаны мероприятия по смягчения последствий этого кризиса.


«Вся эта ситуация сейчас и на мировом рынке, и на рынке недвижимости подпадает под определение форс-мажора»

— Можно ли говорить о том, что ждать резкого снижения стоимости квадратного метра не стоит?

— Первичный рынок в Беларуси в последнее время сильно изменился — доминирующую роль на нем играют всего несколько крупных застройщиков. Именно эти «киты» поставляют на рынок львиную долю квадратных метров строящегося коммерческого жилья. Они же и определяют, за сколько и в каком объёме будет продаваться «первичка», — считает Вадим Тачкин. — Сегодня у этих компаний объем продаж находится на достаточно высоком уровне. Это связано, опять же со стабильным кредитованием населения. При этом, что самое интересное — люди берут займы в белорусских рублях и при условии роста курса их заинтересованность в кредитах только нарастает.

В целом вся эта ситуация сейчас и на мировом рынке, и на рынке недвижимости подпадает под определение форс-мажора: здесь наложился и коронавирус, и нефтяной кризис, и снижение льгот со стороны России. Не стоит забывать и о планах по установлению пятипроцентного предела прибыли для застройщиков. Вот эти все факторы собрались воедино в достаточно короткий промежуток времени, и, как следствие, многие игроки рынка заняли выжидательную позицию. Не исключено, что в какой-то момент устойчивая тенденция «чем ниже ставки, тем выше цена» может снова развернуться в диаметрально противоположную сторону.


«Те шоки, которые мы видим говорят о том, что экономика будет „минусовать“ до 10% от ВВП, а экспорт потеряет до 20%»

— Прогноз на год — это слишком далекая перспектива. Сейчас ситуация развивается стремительно, и еще буквально несколько недель назад никто не мог предсказать такие бурные события в мировой экономике. Кроме того, никто не может предсказать последствия достаточно обильного денежного вливания в экономики развитых стран, — считает руководитель «Научно-исследовательского центра Мизеса» Ярослав Романчук. — Но те шоки, которые мы видим (это касается, в первую очередь, цен на нефть и резкого сокращения производства в целом ряде секторов), говорят о том, что экономика будет «минусовать» до 10% от ВВП, а экспорт потеряет до 20%. Таки сценарии развития событий повлияют и на рынок недвижимости в Беларуси.

Однако нужно учитывать и другие факторы. Если люди будут под воздействием колебаний курса забирать деньги из банков, то вкладывать эти деньги они будут чаще всего именно в недвижимость. Поэтому не исключено, что такие финансовые вливания на рынок недвижимости будут поддерживать покупательский спрос. Поэтому предсказать большие колебания на рынке недвижимости пока сложно.

С другой стороны, сокращение потребительского кредитования, снижение доходов населения и сокращение потоков-трансферов рабочей силы из зарубежа приведет к тому, что ресурсов на покупку жилья будет становиться меньше. Как следствие, это приведет к снижению спроса и падению цен на квартиры до 15% от текущего уровня. Но если ситуация на мировом рынке резко ухудшится, то и снижение цен также будет намного более резким.



«Я укрепился во мнении, что большого падения цен на рынке недвижимости не будет»

Директор АН «Недвижимость Линия закона» Олег Вольштейн считает, что серьезных потрясений на рынке недвижимости ожидать не стоит:

— Сложную экономическую ситуацию в мире мы обсуждали со многими директорами агентств недвижимости, и я укрепился во мнении, что большого падения цен на рынке недвижимости не будет, — уверен Олег Вольштейн. — Более того, в ближайшее время наметится скорее даже рост цен на квартиры. Я думаю, что сейчас застройщики поднимут цены до необходимого уровня, а дальше подтянется и вторичный рынок.

— Почему застройщики будут поднимать цены? Во многом потому, что их рентабельность находится в валютном коридоре. Они будут вынуждены корректировать цены согласно курсу доллара и евро. Если же цены, наоборот, снижать, то теряется прибыль, а значит, и смысл строить.

Ситуацию роста курса доллара я воспринимаю довольно спокойно, потому что мы уже переживали время, когда стоимость доллара увеличивалась на 300%, и тогда цены на рынке недвижимости не слишком упали. Более того, я думаю, что сейчас рост доллара будет намного меньше.

Некоторые покупатели недвижимости сейчас заняли выжидательную позицию. В основном все ждут снижения стоимости «квадрата». Но когда этого не произойдет, люди будут вынуждены покупать по тем ценам, которые предлагают продавцы.

Знаю, что мое мнение сейчас будет непопулярным, потому что большинство игроков рынка уверены, что цены дальше пойдут вниз.

— Вы говорите про выжидательную позицию покупателей. Значит ли это, что все-таки спад спроса на квартиры будет?

— Сейчас мы еще не почувствовали спада спроса, он остался на среднем уровне. Другое дело, что есть сделки, которые всегда были проблемными по разным причинам. Сейчас это связано с тем, что покупатели брали кредит в белорусских рублях на какую-то сумму денег и рассчитывали, что в долларах это будет определенная цифра. А сейчас из-за изменений курса итоговая сумма в долларах получилась ниже. Но даже в таких условиях большинство сделок нам удалось удержать.

Мы стараемся разговаривать с продавцами и покупателями квартир, объясняя им настоящее положение дел, потому что во многом к каким-то здравым мыслям сейчас примешиваются эмоции. Буквально вчера я разговаривал с одним из продавцов квартиры, и мы обсуждали как раз прогноз цен на квартиры на ближайшее время. Я ей, как и Вам, сказал, что я не уверен, что сейчас цены на недвижимость упадут — серьезных предпосылок к этому, на мой взгляд, нет.

Однако стоит сказать, что на рынке все-таки присутствует какая-то нервозность. И именно это будет создавать больше паники и непонимания ситуации. Поэтому людям сейчас действительно нужен совет профессионала.