Скидки на минские новостройки в кризис: где уже есть и каких стоит ожидать

В стране кризис, растет безработица, никто не дает позитивных прогнозов в экономике. Вроде, есть все предпосылки для того, чтобы цены на новостройки и дальше снижались. Но предложений по сниженным ценам откровенно мало. Почему и когда появятся метры «по тыще»? У каждого застройщика – свой ответ на этот вопрос.

Кто строит в Минске?

Всех застройщиков столицы можно условно разделить на четыре типа. Это госзастройщики (УКСы, МДК, МАПИД), крупные«дружественные президенту» застройщики, которым землю выделяют без аукционов (тот же Тапас, Дана Холдинг), крупные застройщики, которые покупают участки на открытых аукционах (А-100 Девелопмент и Айрон), и небольшие коммерческие застройщики, обычно одновременно реализующие один-два проекта (ТЕНКинвест, Атлант-М Строй, БелАТЭП, НикаПроект, Инфореалт, 10 УНР-инвест и еще с десяток компаний).

Поскольку у всех 4-х типов девелоперских компаний своя экономика проектов и разные по престижности площадки, отличается и ценовая политика.

Ценовая политика

Самое дешевое жилье и самая гибкая ценовая политика – у Даны Холдинг. Напомним, беспрецедентно крупная площадка, выделенная сербским друзьям президента – территория бывшего аэропорта Минск-1. Тут за деньги дольщиков строится высокоплотный «Минск Мир», сети, дорогу, инфраструктуру оплачивает бюджет Минска – читай, налогоплательщики.

Себестоимость строительства тут – около 500 долларов, а значит, застройщик может играть с маржей в зависимости от платежеспособности населения. Цены на сайте можно не смотреть – по ним мало кто покупает. Для каждого клиента находится «свое» предложение. Обычно в районе 800-1100 долларов за квадратный метр. Да, приведение квартиры в состояние «можно приступать к отделке» обойдется еще в 200 долларов за «квадрат». Но зато тут можно строится с самыми дешевыми кредитами от Беларусбанка. Недавно застройщик даже начал рекламировать возможность построить квартиру по 2550 рублей за квадратный метр, чего раньше не случалось.

Не дорогое в себестоимости и жилье Тапаса, поскольку площадки ему выделяются без аукционов и строит он обычные каркасники. С ценами компания не особенно играет, поскольку строит в выгодных локациях, где «итак купят». Скидки у компании бывают, когда существенно снижается платежеспособность населения.

Крупные застройщики Айрон и А-100 Девелопмент площадки покупают, порой – со сносом, что уже повышает себестоимость строительства (исключение – Новая Боровая, которая досталась А-100 под инвестпроект, впрочем, там есть нагрузка по строительству школы, садиков, дорогих сетей). Если цены и снижают, то пока без рекламы.

Объяснения этому есть – в уже строящихся домах часть квартир продана по докризисному ценнику. Объявить акции на квартиры там же чревато попыткой уже вступивших в строительство потребовать пересмотра договоров или даже расторжения. В той же Новой Боровой от А-100 цены (в среднем ниже докризисных на 200 долларов за квадратный метр) сейчас выставляют в стартующих новостройках.



УКСы в акциях редко участвуют – они изначально выставляют рыночный ценник, уровень доверия к ним очень высокий – квартиры продаются в основном на стадии котлована.

Один из больших ЖК от УКСа, в котором все желающие могут купить квартиру, – Лазурит на проспекте Победителей. Квартиры продаются партиями. И если на последнем пике цен тут хотели по 3,5-3,7 тысячи рублей за квадратный метр, то сейчас продают в диапазоне 2,65-3 тысячи рублей. Этот диапазон на данный момент госзастройщики считают оптимальным для непанельных домов – такой ценник на остатки квартир в ЖК у Грушевки, такой же – на новостройку в Сельхозпоселке.

Напомню, эти дома начали строится до того, как УКСам в начале года запретили строить жилье для не очередников. А хорошие проекты регулярно анонсируются. Например, у метро Петровщина построят крупный ЖК Петровские верфи. Будут привлекать дольщиков вне зависимости от срока постановки на учет нуждающихся. Да, прибыль на нормируемую площадь в 15 квадратных метров на человека будет ограничена 5%, но проект сам по себе не дешевый, решения – вроде пентхаусов – не бюджетные. Очевидно, что построить там квартиры смогут самые состоятельные очередники – чем не акция?



Самые гибкие в плане цен – не крупные и только пришедшие из регионов застройщики. Часть из них в новых панельных проектах (Антоновский Парк, ЖК на Железнодорожной) сразу выставила цену в 1050-1200 долларов за квадратный метр. Еще часть (например, ТЕНКинвест в его 4 сезона и НикаПроект в Smart, СИ-Трейдинг в Гастелло резиденс) сделали несколько попыток нащупать оптимальную цену. Стартовали в «жирное время» с 1400-1700 долларов за квадратный метр и в итоге снизили до логичной планки. Правда, не всегда понятно, где она сейчас – застройщики тем, кто придет в офис с явным желанием строится, могут сделать «хорошее предложение» на уровне 1200 долларов за квадратный метр или чуть дороже, но с «бесплатным» местом в паркинге.

Чего ждать от цен?

Все ждут снижения цен к концу года. И некоторые застройщики – в основном, крупные – имеют резерв для этого снижения. Даже скинув в цене еще 100-300 долларов, они будут работать с прибылью. Но пока есть продажи, нет смысла в снижении цен. А продажи есть – предложений новостроек маловато.

Очевидно, что от этих застройщиков можно ожидать акций – но позже, в стартующих домах. Плюс в почти готовых новостройках появятся акции на «неликвид» – обычно к нему относят первые этажи или остатки квартир с самыми худшими видами, неудачными планировками.



Если платежеспособность населения еще больше просядет, увидим снижение цен у всех крупных застройщиков.

Сложнее маленьким застройщикам, которые купили землю на аукционе, отдали миллионы на расселение, выбрали для строительства проекты комфорт-класса. У половины себестоимость квадратного метра – под 1000 долларов. Понятно, что без прибыли они не выживут, и метра «по тысяче» от них ждать не стоит.

Но какие цены будут к концу года или началу 2021-го, предсказать никто не возьмется. Однозначно можно лишь сказать – не выше, чем сейчас.