Хотели как лучше. Вместо дешевого жилья нас ждет дорогое, и передел стройрынка

Вышел текст указа № 247 «О строительстве жилых помещений», того, которым прибыль застройщиков, привлекающих средства населения на стадии строительства, ограничивается 5%. Одни назвали документ «революционным», вторые «смертью долевки», а особо наивные граждане приготовились ждать жилья «по 500». Ведь документ официально принят «в целях снижения стоимости строительства жилья в республике». Но у нас, как всегда, все не так просто, пишет belsat.eu.

Что в документе?

Документ, конечно, требует разъяснений уймы моментов, но по тексту есть пять особо важных пунктов.

1. Прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от его сметной стоимости в текущих ценах.

2. Есть оговорка – если иное не установлено президентом.

3. Если застройщик построит дом за свой счет, прибыль не ограничивается.

4. Преимущественное право строить будет предоставляться УКСам и строительным организациям, которые обладают собственной технической базой.

5. Указ вступает в силу через полгода, и не распространяется на проекты, начатые до его вступления в силу.

Нужно понимать, что на рынке работают несколько типов застройщиков, и указ на каждый из них повлияет по-своему.

Застройщики бывают разные

Первый тип застройщиков – государственные. Это УКСы, МАПИД, МДК. Им участки для строительства выделяют бесплатно, но с этого года разрешают строить на них только жилье для нуждающихся. Общее правило: нормируемая площадь продается дольщикам по себестоимости плюс 5% прибыли. А все, что сверх нормы – по коммерческой стоимости (обычно в нее закладывают 40% прибыли).

Второй тип – крупные «друзья президента». Это «Дана Холдинг»и «Тапас». Им земли (как правило, из которого есть исключения) выделяются под инвестпроекты (тот же «Минск Мир» строится по инвестпроекту, который проходит под грифом для служебного пользования). Прибыль этих застройщиков не ограничивается.

Третий тип – крупные коммерческие девелоперы, работающие без поддержки президента. Это «Айрон» и «А-100 Девелопмент». Участки для застройки они в последнее время покупали на аукционах, вся земля – с обременениями. Прибыль не ограничена.

Четвертый тип – некрупные коммерческие девелоперы со своими строительными мощностями или компании-заказчики. Участки они покупают с аукционов, отселяют, строят сами или привлекают генподрядчика, чаще всего – МАПИД. Это, например, «10-УНР», «Инфореалт», «НикаПроект», «Датч Стар», «ТЕНКинвест», «Си-трейдинг» и т. д. Их прибыль также не ограничена.

Что будет в 2021-м

Госзастройщики (первый ти) будует строить уже начатые проекты без оглядки на указ. Они построят «Петровские верфи», новый квартал в Сухарево, часть Лошицы, малоэтажный Солнечный и т. д. Год, собственно, расписан. Новые проекты, попадающие под указ, если в 2021-м и начнут, то – чисто символическое количество. Пару домов. Потому что 5% рентабельности в наших реалиях – не рентабельность вовсе, это поправка на статистическую погрешность при расчете сметной стоимости.

Возможно, им как раз президент и установит иные правила.

Второй тип – крупные коммерческие «друзья президента». Проекты Даны рассчитаны еще на 10 лет, так что «Минск Мир» как продавался с прибылью в 70-120%, так и будет продаваться. У «Тапаса» есть чем заняться еще на пятилетку, он будет застраивать куски земли между Лебяжим и рынком Ждановичи. Если возьмется еще за какой-то проект, будет способен строить за свой счет и продавать с неограниченной прибылью готовое, или попросит президента о спецусловиях. Строить с 5-процентной рентабельностью они не будут.

У крупных коммерческих девелоперов «А-100» и «Айрона» тоже есть запасы земли и начатые на них проекты. Так что будут застраивать «заделы». Впрочем, у этих крупных компаний достаточно средств, чтобы строить и продавать готовое. И есть несколько лет, чтобы все просчитать и перейти на эту систему. Строить с 5-процентной рентабельностью не будут.

Четвертый тип – некрупные коммерческие девелоперы со своими строительными мощностями или компании-заказчики. Большая часть достроит свои проекты и исчезнет. Те, что попробуют выжить, будут искать партнерства с банками, чтобы строить в кредит и после продавать с неограниченной прибылью. С прибылью в 5% строить не будут.

А дальше – смерть?

Где мы в этом раскладе видим кого-то, кто будет строить дешевое жилье с 5-процентной прибылью? Правильно, его не будет. Будет усиление сильных и уничтожение маленьких. Фактически, на рынке кроме госзастройщиков останутся несколько крупных или «полубанковских» компаний. А отсутствие конкуренции еще никогда не приводило к снижению цены.

Да и не может готовое жилье стоить дешевле, чем долевое строительство. Стройка требует денег. Таких свободных денег, чтобы строить сразу несколько домов, у застройщиков нет. Деньги дольщиков – дешевые, деньги банков – дорогие. А в кризисные годы ставки по кредитам и вовсе запредельные. Банковский процент за три года (а столько в среднем занимает проект – от покупки участка до сдачи дома) увеличит стоимость строительства на треть, если не вдвое (повторюсь, какие ставки будут через несколько лет, даже банки не знают).

Единственное, что обеспечит указ лет через пять, так это смерть долевки.

Впрочем, в интересное время живем. Все может измениться и странный указ просто отменят – до того, как он начнет влиять на рынок.