Цена квадратного метра начнет обрушаться уже после зимних праздников – эксперт

Число сделок на белорусском рынке недвижимости сократилось до очередного антирекорда. А экономический кризис и не думает останавливаться.

Что при этом будет с ценами и можно ли будет увидеть заветные $500 за квадратный метр в Минске? Рассказывает аналитик Realt.by Екатерина Варсак.

Исторический антирекорд

– На фоне происходящих событий случилось то, чего ранее никогда не было – осенью падает спрос. Обычно эти месяцы – «хлебное время» для отрасли – именно осень считается «сезоном» для недвижимости.

В этом году в октябре в Минске был поставлен исторический антирекорд – продано всего лишь 676 квартир.

Чтобы была понятна глубина падения, приведу цифры продаж в прошлом году – в октябре 2019-го нашли новых хозяев 1456 квартир – в два с лишним раза больше, чем сейчас. Провален был и сентябрь – 773 сделки, а год назад было 1165.

Вторичный рынок практически умер. Причин тому несколько: основной видится отсутствие кредитов. Хотя нельзя не брать в расчет политический фактор, падение доходов и коронавирус.

Отскок по цене

– На этом фоне довольно странной, но лишь на первый взгляд, видится картина реальных сделок. В октябре средняя цена проданных в Минске квартир подросла на 1,1%, и составила 1306 $/м2.

Произошло это по двум причинам. Во-первых, из-за того, что сейчас жилье покупают те, у кого на руках есть деньги, они приобретают более дорогие «метры». Ранее люди опирались на кредиты, и было больше покупок первого, недорогого жилья. Во-вторых, из-за долгого падения произошел небольшой «отскок». Он скромный, всего на процент, и я не вижу никаких факторов, которые говорили бы о том, что в следующем месяце мы зафиксируем рост цены реальных сделок.

Еще один рекорд

– На фоне падения спроса неудивителен рост предложения – количество объявлений в базе за месяц увеличилось сразу на 12%. Но то, что количество выставленных на продажу квартир достигло в столице исторического максимума, впервые перевалило за 10 тысяч, и продолжает расти, не говорит о том, что процесс остановится. Масса людей стремится избавиться (по разным причинам) от недвижимости – на 16 ноября в базе портала было 10433 квартиры.

Рекордное падение спроса и такой же рекордный рост предложения привели к тому, что сегодня за месяц продается лишь одна из 15 квартир, выставленных на продажу. Это – типичный «рынок покупателя», и, соответственно, за покупателя будут бороться, а продавцы станут активно снижать цену в дальнейшем.

Цена предложения уже падает 13 недель подряд, а всего с марта (при скромном «отскоке» в конце июля) упала на 102 доллара за м2.

Тренд понятен

– Несмотря на многолетние «пугалки» о том, что жилье в Минске строить не будут/квартиры заканчиваются/всех переселят в города-спутники, в столице осваиваются все новые и новые площадки. В этом году за 10 месяце было уже введено более 40 домов общей площадью 481,7 тыс м2.

Больше всего объектов жилищного строительства было введено в Октябрьском районе – 9, в Первомайском – 8. За последние недели было запущено несколько новых объектов, не учитывая «Дану холдинг».

При этом количество квартир в домах-новостройках растет медленными темпами.

Можно сделать вывод, что застройщики всеми силами стараются сдержать разгоняющееся падение цен, и придерживают квартиры «до лучших времен».

Действительно, политическая и экономическая ситуация сказываются негативно на цене и спросе.

Что в итоге?

– На «рынке покупателя», который сложился и будет долгим, тенденция всегда одна, с нюансами по цифровому наполнению.

По моему мнению, цена предложения и сделок будет уверенно падать, потом наступит некоторое замедление, связанное, в том числе, и с зимними праздниками – в это время всегда резко снижается активность на рынке.

А потом ускорится и пойдет вниз еще более быстрыми темпами, чем сейчас, когда за месяц индекс цен вторичного рынка жилья обвалился до минимального значения за 1,5 года и уверенно продолжает движение вниз.

Оно логично еще и потому, что цена на минскую недвижимость (с учетом ее качества и комфорта, прежде всего) выглядит завышенной на фоне соседних столиц – Варшавы, Вильнюса, Киева.