Цены падают, спрос на минимуме, дефицита нет: итоги рынка жилой недвижимости 2020

Каким был год для рынка минской недвижимости, как изменялись предложение, спрос и цена, специально для Myfin.by рассказала аналитик рынка недвижимости Екатерина Варсак.

Тенденции рынка недвижимости

– Год для столичного рынка жилья начался достаточно хорошо – в первые месяцы спрос был высок и количество сделок стало практически максимальным за последнее десятилетие. Только в 2018 году за первый квартал сделок было проведено больше. Но уже в середине марта начался откат.

Это произошло после серьезного падения цен на нефть и резко обесценившегося российского рубля, который потянул за собой и белорусский. На этот валютно-нефтяной кризис наш рынок, понятное дело, не отреагировал мгновенно, но снижение спроса уже чувствовалось. Оно усилилось после широкомасштабного наступления коронавируса – количество просмотров, а за этим и сделок, упало очень сильно. И уже в апреле спрос был аномально низким для этого месяца.

Еще одним важным фактором, оказавшим мощнейшее воздействие на рынок, стало сворачивание кредитных программ белорусскими банками. Случилось это после мартовского скачка курса. Часть потенциальных покупателей были попросту отрезаны от рынка.

Чтобы понять глубину падения, достаточно привести цифры продаж – 1346 минских квартир нашли нового хозяина в феврале, 1241 – в марте и лишь 736 и 697 в апреле и мае соответственно.

Такое низкое количество сделок, при довольно неплохом уровне предложения, привело к тому, что количество выставленных на продажу квартир за два месяца выросло почти на две тысячи, уверенно перевалив отметку в 8 тысяч уже в апреле. Такой объем предложения давил на цену сделок, и она стала падать.



Летние месяцы, казалось, вернули рынок в растущее положение, – спрос и количество сделок выросли, и до августовских событий все выглядело весьма неплохо – на фоне весенней просадки цифры были радующими, так как даже на фоне пандемии были близки к средним значениям последних лет для июня-июля. Но начало политического кризиса, который дал старт экономическому, плюс то, что в августе было полностью приостановлено кредитование вторичного рынка жилья, а для «первички» осталось всего несколько партнерских программ, привели к резкому сокращению спроса и количества сделок.

Несмотря на то, что осенние месяцы –это «сезон» для рынка недвижимости, в 2020-м все было иначе. Сентябрь – 773, октябрь – 714, ноябрь – 681 сделка.

Меньшее число сделок осенью наблюдалось лишь в кризисные 2011 и 2007 годы. Тут важно также брать во внимание и тот факт, что за счет каких-никаких оставшихся кредитных программ для первичного рынка, а также программ рассрочки у некоторых застройщиков часть покупателей перетекла туда.



Как видно из этих цифр – сила влияния сворачивания кредитов куда выше.

Вышеописанные события привели к тому, что цена (как предложения, так и сделок) двигалась хаотично. Но ожидаемого обвала цен на фоне пандемии и политического кризиса не произошло – можно предположить, что собственники квартир не готовы снижать цены более быстрыми темпами. Предположу, что это противостояние продавцов и покупателей продлится и в 2021 году, как минимум – в его первой половине.

Наметилась любопытная тенденция – к концу года серьезно сократилось количество сделок с квартирами в готовых новостройках. Обычно это 12-13% от общего числа, но в 2020-м осенью эта доля резко упала – до 8%. Чем это вызвано, сказать сложно.

По структуре покупок все довольно стандартно – более 40% рынка – это сделки с однокомнатными квартирами разных потребительских качеств. Около 35% – это 2-комнатные квартиры, а на долю «трешек» приходится 20%, и примерно 5% – на сделки со всеми остальными видами жилой недвижимости. Отмечу, что эти цифры немного отличаются от данных последних лет, но весьма несущественно – в целом структура продаж осталась прежней.

Предложение квартир растет

– Если в начале года на рынке было выставлено менее 6,5 тысяч объектов, то весной их стало более 8,5 тысяч, к июню база «распухла», уверенно преодолев отметку в 9 тысяч, затем существенно сократилась – до 8 тысяч в начале сентября, после чего выросла до небывалых в истории наблюдений величин.

Уже почти 2 месяца в базе более 10 тысяч предложений – это исторический максимум.

Могу предположить, что привели к этому с одной стороны, политический и экономический кризис, на фоне которого одни расстаются с недвижимостью, думая эмигрировать, другие – с желанием продать свои квартиры пока еще по высокой цене.

Цена предложения в начале года была на отметке 1402$ за м2, в середине марта достигла 5-летнего максимума (1477$ за м2), после чего стала падать и опустилась к концу декабря до уровня 1332$ за м2 – падение с начала года составило 5,0%.



Если брать в разрезе районов, то в Ленинском районе она упала наиболее существенно – на 9,4%, а в Партизанском изменилась наименее всего – на 1,2%. Октябрьский брать в расчет неуместно, так как там ценовые тренды для всех участников рынка задает застройщик с самым большим объемом предложения.


Стоит отметить, что «пугалки» относительно того, что в Минске не будут строить, статистикой уверенно опровергаются. За 11 месяцев в столице было введено в эксплуатацию более 542 тыс м2 жилья, что гораздо больше, чем за весь 2019-й год, когда было ввели 512 тыс м2 жилья. А так как в декабре всегда сдается большое количество объектов, то можно уверенно говорить о том, что в 2020 году будет построено гораздо больше квартир, чем годом ранее.

Не ожидается падения и в 2021 году, так как возводится уже достаточно внушительное количество объектов, есть и перспективные площадки, к освоению которых застройщики еще не приступили.

Цены падают, но не быстро

– В течение года цена сделок как росла (в первые месяцы, а также в августе и октябре), так и падала. Итогом, по данным Национального кадастрового агентства, стало снижение стоимости проданного квадратного метра минской недвижимости с начала года на 5,3% – с 1370 до 1297$ за м2. В ноябре (данные за декабрь будут доступны в январе).

1-комнатные квартиры стоили 1379$ за м2 (-5,5% с начала года);

2-комнатные - 1248$ за м2 (-5,8%);

3-комнатные - 1183$ за м2 (-2,6%).

Всего за 11 месяцев на вторичном рынке Минска было продано 10192 квартиры – на 20% меньше, чем за аналогичный период 2019-го, когда было продано 12754 квартиры.

Чаще всего покупали жилье (по традиции) в самых густонаселенных районах – Фрунзенском (2228), Московском (1498) и Первомайском (1311). Меньше всего квартир продали в Партизанском (346) и Советском (759) районах.

Прогноз на 2021

– Этот год для минского рынка недвижимости вышел далеко не самым успешным. Если говорить о годе наступающем, то могу предположить, что предложение будет на высоком уровне, но некоторые собственники жилья предпочтут не снижать цену, а уберут свои объекты с рынка. Это психология – не все люди готовы признать новые реалии и то, что их квартира не стоит тех денег, которые они хотели бы получить за нее.

Спрос и в 2021-м также будет невысоким, так как я не вижу никаких оснований для того, чтобы вернулось кредитование вторичного рынка. Как минимум – в первой половине 2021-го. Это оставляет вне рынка многих потенциальных покупателей, – именно кредиты в последние несколько лет были драйвером белорусского рынка недвижимости.



При этом есть люди, у которых либо хватает денег на покупку жилья, либо, продав имеющееся, взамен приобрести более комфортное жилье с доплатой. Так что сделки будут идти, но объем их будет небольшим. Возможно, в период турбулентности люди будут вкладывать деньги в недвижимость, так как она рассматривается ими как самый понятный и простой способ сохранения капитала.

Также ввиду возможного сохранения кредитования для девелоперов и их финансовым инструментам, застройщики будут активнее привлекать классических покупателей «вторички».

Это может привести к некому дисбалансу, когда объем сделок на вторичном рынке будет оставаться на низком уровне (или сокращаться), а на «первичке» будет наблюдаться рост продаж.

Что касается цен на вторичное жилье, то, по моему мнению, они не будут сильно падать, прежде всего из-за психологии, – скорее всего квадратный метр столичной недвижимости будет дешеветь уверенно, но медленно.